Классификация офисов

В сфере офисной недвижимости, как и в любой другой сфере деятельности, существуют основополагающие понятия, определения и классификации, способствующие облегчению работы брокеров и риэлтеров с клиентами и заказчиками при купле-продаже или сдаче, съеме офисного помещения в аренду.

Так, для устранения двусмысленных фраз, избежания дополнительных объяснений и эко-номии времени, существует общеупотребительное деление офисов на классы А, В, С, D. В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а москов-ский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания в Москве делятся на категории "A+", "A", "A-" (или А1, А2, А3), "B+", "B" (или В1, В2), "C", "D".

Офисы класса "A+", "A", "A-" (или А1, А2, А3).

Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и отвечают, как правило, следующим критериям:

Расположение - офисы расположены преимущественно в Центральном администра-тивном округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является - близость к метро, удобный подъезд и транспортное расположение.
Тип здания - обычно бизнес-центры.
Год постройки - новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью рекон-струированное здание сравнительно недавней постройки.
Юридическая документация - наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
Управление зданием - профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
Конструктивные решения - обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное зда-ние с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
Нагрузка на межэтажные перекрытия - допустимая нагрузка 400-450 на 1 кв.м
Планировка и отделка - открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внут-ренняя отделка выполняется:
- по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);
- по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением вы-сококачественных материалов.

Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной осве-щенности, красивый вид из окон.
Инженерия - лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кон-диционирования, система климат-контроля.
Телекоммуникации - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие ис-точника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, допол-нительно выделенных для освещения)
Парковка - наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуе-мой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля дос-тупа в здание.
Лифты - современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
Инфраструктура - услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

Офисы класса "A+" (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса "A+" ("A1") посто-янно повышаются. Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Ин-теллектуальные здания - это комплексные решения, сочетающие максимально эргоно-мичные условия труда для сотрудников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизнен-но-важных для бизнеса системы.

Офисы класса "A" ("A2"), "A-" ("A3"), обычно, уступают по нескольким незначительным параметрам.

Офис класса "A" ("A2") - это, как правило, сравнительно недавно построенное или полно-стью реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зда-ний класса "A+" (A1), однако уступающее классу "A+" (A1) по нескольким незначитель-ным параметрам:

отсутствие системы «умный офис»;
несколько менее профессиональное управление зданием;
планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон;
менее жесткие требования к расположению здания;
менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана).

Офис класса "A-" ("A3") - это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание постройки середины или конца 90-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу "A" ("A2"), но уступает ему по нескольким незначительным чертам:

менее удачное расположение;
менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предвари-тельного охлаждения воздуха);
не достаточно эффективная и рациональная планировка;
менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы;
возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка обяза-тельно есть.

Офисы класса "B+", "B" (или В1, В2).

В основной своей массе офисные здания класса "B+", "B" (или В1, В2) - это бизнес-центры класса А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудо-вания и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и ре-конструированные административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса"B+", "B" от офисов класса А, не но-сят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.

Считается, что офисы класса "B+", "B" (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.

Для офисов класса "B+", как правило, характерно:

хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего Транс-портного кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна;
юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно;
управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания;
внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А;
свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы);
существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно ис-пользование сплит-систем кондиционирования;
оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров;
круглосуточная охрана, современные системы безопасности;
охраняемая парковка, как правило, только наземная;
инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

Офисы класса "B" ("B2") по некоторым параметрам могут уступать офисам класса "B+" (В1):

эксплуатация зданием может осуществляться на минимальном уровне;
могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами;
принудительная вентиляция.

Офисы класса С.

Это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т.д), пере-профилированные под офисное использование. Офисы данного класса, как правило, ха-рактеризуются следующими чертами:

имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом;
фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;
юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами;
коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несу-щих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим аренда-тором;
кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем;
телекоммуникации - телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммер-ческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных ус-луг;
цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно - стихийная парковка либо полное отсутствие парковки.
круглосуточная охрана;
управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца;
возможны перебои с электроснабжением;
слабая инфраструктура (столовая и др. услуги), в некоторых случаях инфраструктура от-сутствует.

Офисы класса D.

Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положи-тельных. Как правило, это административные здания «советского» периода, требующие капитального ремонта и построенные более 15 лет назад. Такие офисы могут иметь раз-личное местоположение и удаленность от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.

Для таких зданий характерно:

не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта;
отсутствие кондиционирования;
устаревшие инженерные коммуникации;
деревянные перекрытия и неудобная планировка;
отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения;
инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).

Новости

19.04.07

«Доля» ипотеки в росте цен на жилье в 2006 году составила 5% - глава АИЖК

«Доля» ипотеки в прошлогоднем росте цен на жилье в России составила 5%. Об этом гендиректор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка сообщил в интервью газете «Московский ...
Подробнее...

15.02.07

Выставочный комплекс "Сокольники" будет закрыт.

На месте выставочного комплекса "Сокольники", расположенного на территории одноименного парка культуры и отдыха, планируется создать детский образовательный техноцентр. Как сообщает "Коммерческая недв...
Подробнее...

Список разделов:

Статьи

Рынок коммерческой недвижимости Москвы: турецкое качество по британским ценам

По оценкам специалистов, на каждого москвича приходится около 0,45 кв. метра офисных площадей и 0,5 - 0,54 кв. метра - торговых, тогда как обеспеченность европейцев по соответствующим позициям в средн...
Подробнее...

Список разделов:

Аренда офисов